Direktankauf vs. Maklerverkauf — welcher Weg bringt mehr, wenn man rechnet?
Der Makler verspricht den höheren Endpreis, der Direktankäufer die schnellere Abwicklung. Rechnet man Zeit, Provision, Besichtigungen und Preisrisiko zusammen, kippt der Vergleich je nach Situation. Hier die transparente Gegenüberstellung.
Direktankauf
Was dafür spricht
- Verbindliches Angebot in 48 Stunden
- Keine Maklercourtage (Verkäufer spart 3,57 %)
- Ankauf im Ist-Zustand — keine Renovierung, keine Entrümpelung
- Ein Besichtigungstermin statt 10-30
- Diskret — keine öffentliche Vermarktung
- Notartermin in 2-4 Wochen planbar
- Kein Preisrisiko bei langer Vermarktung
Wo die Grenzen liegen
- Preisniveau 5-15 % unter sanierter Marktspitze (aber oft über realem Verkaufserlös nach Abzug aller Kosten)
- Nicht jede Objektart wird von jedem Ankäufer bedient
- Verkäufer muss klar entscheiden können — keine Zwischenlösung
Geeignet für
Zeitkritische Situationen, Sanierungsstau, Erbschaft, Scheidung, Leerstand, Problemmieter, schwierige Zustände.
Maklerverkauf
Was dafür spricht
- Potenziell höherer Verkaufspreis bei makellosem, marktgängigem Objekt
- Vermarktung über Portale erreicht breite Käuferschaft
- Makler moderiert Verhandlungen und Besichtigungen
Wo die Grenzen liegen
- Maklercourtage (geteilt: Verkäufer 3,57 %, Käufer 3,57 %) — effektiver Verkaufserlös 3-4 % niedriger
- Durchschnittliche Vermarktungsdauer 6-9 Monate
- 10-30 Besichtigungen mit vielen Zeitdieben und Kaufinteressenten ohne Finanzierung
- Objekt muss verkaufsfähig sein — Sanierungsstau, Problemmieter, unklare Grundbuchlage blockieren
- Preisnachlässe nach drei Monaten Vermarktung — typische Rabatte 5-10 %
- Öffentliche Inserate — keine Diskretion bei Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung
Geeignet für
Standardobjekte in gutem Zustand, ohne Zeitdruck und ohne familiäre oder finanzielle Komplikationen.
Direkter Vergleich
Merkmal für Merkmal gegenübergestellt.
| Merkmal | Direktankauf | Makler |
|---|---|---|
| Maklercourtage Verkäuferseite | 0 € | 3,57 % des Kaufpreises |
| Durchlaufzeit | 3-6 Wochen | 6-12 Monate |
| Anzahl Besichtigungen | 1-2 | 10-30 |
| Öffentliche Sichtbarkeit | Null | Portale & Straßenschilder |
| Sanierungsbedarf vorher | Keiner | Oft empfohlen |
| Preisrisiko bei langer Vermarktung | Keines | 5-10 % Nachlass üblich |
| Potenziell erzielbarer Spitzenpreis | Mittel | Hoch bei makellosem Objekt |
| Ankauf auch bei Problemmietern | Ja | Kaum möglich |
| Ankauf trotz Erbengemeinschaft-Streit | Ja | Nur nach Einigung |
| Planbarkeit des Abschlussdatums | Hoch | Gering |
Wann welcher Weg sinnvoll ist
Bei makellos gepflegten Immobilien in begehrter Lage ohne Zeitdruck kann der Maklerverkauf den höheren Brutto-Preis bringen. Sobald aber Sanierungsstau, Erbschaft, Scheidung, Problemmieter, Leerstand oder Zeitdruck im Spiel sind, kippt die Rechnung zugunsten des Direktankaufs — weil Vermarktungsdauer, Preisnachlässe und Courtage den vermeintlich höheren Makler-Preis auffressen. Ehrliche Rechnung: Maklerverkauf nach 9 Monaten bei 420.000 € − 3,57 % Courtage = 405.000 € netto. Direktankauf nach 5 Wochen bei 395.000 € ohne Courtage = 395.000 € netto. Differenz 10.000 € — aber 8 Monate Zeit, Nerven und Wertverlust eingespart.
Kostenlose Vergleichsrechnung zu Ihrer Situation anfragenHäufige Fragen
Ist der Direktankauf immer niedriger als ein Maklerverkauf?
Brutto-preislich meist ja — etwa 5-15 % unter dem theoretisch erreichbaren Spitzenpreis. Netto (nach Abzug von Courtage, Sanierungskosten, Leerstandskosten während Vermarktung, Preisnachlässen nach Monaten) wird es bei vielen Situationen vergleichbar oder sogar zugunsten des Direktankaufs verschoben. Wichtig ist eine ehrliche Gesamtrechnung, nicht nur der Kopfzeilen-Preis.
Muss ich beim Direktankauf auf einen Makler ganz verzichten?
Nein. Sie können einen Makler hinzuziehen, der Angebote unterschiedlicher Direktankäufer einholt und für Sie vergleicht. Achten Sie dabei auf die Kostenfrage — bei einem Direktankauf übernimmt typischerweise der Verkäufer die Makler-Gebühr (wenn der Makler von Verkäuferseite beauftragt wurde).
Was kostet mich ein Maklerverkauf wirklich?
In Baden-Württemberg teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision meist 50:50, also 3,57 % inkl. MwSt. je Partei. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlt der Verkäufer also 14.280 € Courtage. Dazu kommen Energieausweis (200-500 €), Exposé-Fotos (200-800 €), ggf. Home Staging (1.500-5.000 €) und Vermarktungskosten über Portale, falls nicht im Maklerpaket enthalten.
Kann ich beide Wege parallel ausprobieren?
Theoretisch ja. Praktisch kompliziert, weil Makler bei Exklusivverträgen die Provision auch bei anderweitigem Verkauf beanspruchen können. Sauberer: Zuerst Direktankauf-Angebot einholen, dann bewusst entscheiden — mit den 48 Stunden Gültigkeit als Hebel gegenüber dem Makler-Weg.
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Alle anzeigenSchnell vs. Markt
Der Schnellverkauf schließt in 4-6 Wochen ab, der Marktverkauf in 6-12 Monaten. Der Preisunterschied liegt meist bei 5-12 % — die Entscheidung hängt an Ihrem Kalender und den laufenden Kosten.
Off-Market vs. Portal
Ein Portal-Inserat erreicht mehr Interessenten — aber auch die Nachbarn, die Arbeitskollegen und jeden, der kurz googelt. Beim Off-Market-Verkauf entfällt die Öffentlichkeit. Für bestimmte Lebenssituationen ist das bares Geld wert.
Direktankauf vs. Teilungsversteigerung
Wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigt, droht die Teilungsversteigerung nach §180 ZVG. Statistisch bringt sie 60-75 % des Verkehrswerts. Ein Direktankauf kann jeder Miterbe allein einleiten — und ist fast immer wirtschaftlicher.
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